Проблемные вопросы материального и процессуального права при рассмотрении споров, связанных с возобновлением договоров аренды земли.
Законом Украины «О судоустройстве Украины» Высший Хозяйственный Суд Украины (ВХСУ) наделен полномочиями по оказанию методической помощи нижестоящим судам с целью одинакового применения норм Конституции и законов в судебной практике на основе ее обобщения и анализа судебной статистики.
Однако не всегда практика применения одного и того же положения Закона является единообразной. В качестве примера хочу привести практику рассмотрения ВХСУ споров, связанных с так называемым возобновлением договоров аренды земельных участков, в которых одной из сторон является орган государственной власти или местного самоуправления.
Так, в обзорном письме «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с арендой земельных участков» № 01-8/918 от 30 ноября 2007 г. (Обзорное письмо) ВХСУ обратил внимание судов на то, что споры о возобновлении договоров аренды земли отличаются от споров, возникающих при разрешении вопросов возобновления иных договоров аренды (найма). Особенность рассмотрения таких споров, как указал ВХСУ, заключается в том, что что помимо Гражданского Кодекса Украины (ГК), регулирующего вопросы аренды(найма), споры, связанные с арендой земли, должны разрешаться с учетом Закона Украины «Об арендеземли», который является специальным законом, регулирующим данные правоотношения, и с учетом положений Закона Украины «О местном самоуправлении на Украине» (в том случае, если речь идет об аренде земли, относящейся к коммунальной или государственной собственности).
В части 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», регулирующей возможность и условия возобновления договора аренды, сказано: «В случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, то, при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца после окончания срока договора, он подлежит возобновлению на тот же самый срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором».
В обзорном письме ВХСУ указывает на то, что наличие в статье 33 слов «подлежит возобновлению» не означает автоматического возобновления договора, а означает совершение неких действий. Такими действиями, совершенно справедливо указывая на Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине», ВХСУ считал принятие органом местного самоуправления соответствующего решения. В случае отсутствия решения договор не может считаться возобновленным.
06 июня 2008 г. ВХСУ информационым письмом № 01-8/354 довел до сведения нижестоящих хозяйственных судов постановления Верховного Суда Украины (ВСУ) по делам, возникающим из споров, связаных с применением законодательства об аренде земли. ВХСУ при этом указал, что изложенные в постановлениях правовые позиции ВСУ следует учитывать при рассмотрении соответствующих дел. Правовая позиция ВСУ, изложенная в постановлении от 20 мая 2008 года по делу № 30/234 совпадала с позицией ВХСУ, изложенной в обзорном письме.
Однако, анализ постановлений ВХСУ, вынесенных в период с 2007 по 2009 год свидетельствует о том, что ВХСУ так и не пришел к единому мнению по поводу содержания и смысла статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли».
Так, 08 июля 2008 г. ВХСУ, рассматривая дело № 13/251, иначе применил ст. 33 Закона «Об аренде земли» и отменил постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда, указав в мотивировочной части постановления, что часть 3. статьи 33 Закона «Об аренде земли» предусматривает обязательность пролонгации договора аренды земельного участка (возобновления на тот же самый срок и на тех же условиях) в случае отсутствия письменных возражений арендодателя в форме письма-уведомления на протяжении одного месяца после окончания срока договора. Далее ВХСУ указывает, что вывод апелляционного суда о том, что часть 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» не предусматривает автоматического возобновления договора аренды, основывается на довольно расширенном толковании апелляционным судом содержания указанной статьи.
Коллегия судей ВХСУ, принимавшая постановление по делу № 13/251, посчитала также, что апелляционным судом ошибочно отождествлен правовой институт пролонгации договора аренды(продления договора на тот же срок и на тех же условиях), закрепленный частью 3 статьи 33 Закона Украины „Об аренде земли”, который реализуется вследствие молчаливого согласия сторон договора, и преимущественного права добросовестного арендатора, при прочих равных условиях, на возобновление договора аренды на новый срок, что, как правило, осуществляется путем перезаключения договора (части 1, 2 статьи 33 этого Закона).
Аналогичная позиция высказана ВХСУ в постановлении от 05 февраля 2009 г. по делу № 9/183-08.
Конечно, можно было бы предположить, что ВХСУ изменил свое мнение относительно смысла части 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» и относительно необходимости наличия такого документа, как решение органа местного самоуправления. Но наряду с постановлениями по делу № 13/251, № 9/183-08, были вынесены постановления, из которых следует, что они принимались с учетом позиции, изложенной в Обзорном письме и информационном письме № 01-8/354 (постановления ВХСУ: от 28.01.2009 по делу № 35/384; от 18.02.2009 по делу № 2-8/7997-2008; от 04.03.2009 по делу № 20/3923; от 03.06.2009 по делу № 22/124, № 10/743-07).
Следует также отметить, что обзорное письмо и информационное письмо № 01-8/354 ВХСУ не изменены, позиция, изложенная Судом, не признана ошибочной. Поэтому представляется совершенно недопустимой ситуация, при которой в ВХСУ существуют различная практика применения одной и той же нормы Закона, изложенная в виде судебных решений и рекомендаций, потому что и стороны процесса и нижестоящие суды формируют свою позицию с учетом практики ВХСУ.
Еще одна проблема, усложняющая рассмотрение споров, связанных с арендой земли коммунальной (государственной собственности), связана с определением подведомственности таких споров. В настоящее время споры, связанные с признанием недействительными решений органов власти и основанных на них договорах аренды земли рассматриваются как хозяйственными судами в рамках хозяйственного процесса, так и административными судами, по правилам Кодекса административного судопроизводства Украины (КАС).
В практике юридической фирмы «Семенова и Партнеры» есть спор между двумя хозяйствующими субъектами (ФЛП „Ш” и ЧП „А”) относительно аренды земельного участка в г.Севастополе. Спор длится третий год в рамках нескольких дел.
Среди них есть два дела, связанные с признанием недействительными решений Севастопольского городского Совета, принятых в разное время, относительно передачи в аренду одного и того же земельного участка. Одно из этих дел по иску ФЛП „Ш” к ЧП „А” рассмотрено по правилам КАС Украины. Его рассмотрение завершилось в Высшем административном суде Украины 03 апреля2008 года. Второе дело по иску ЧП „А” к ФЛП „Ш” рассматривалось по правилам Хозяйственного процессуального кодекса Украины и в настоящее время находится на рассмотрении в ВХСУ.
Анализ постановлений ВХСУ свидетельствует о существовании еще одного мнения Суда по поводу подведомственности подобных споров. Так при рассмотрении 20 ноября 2007 г. дела № 2-7/6443-2007, по спору предметом которого было требование «считать договор возобновленным», ВХСУ высказал мнение, о том, что такие споры являются по существу спорами о признании фактов, а эта категория споров не подведомственна хозяйственному суду. Ситуация, при которой не только лицо, обращающееся за защитой своего права, но и специалисты не могут определить подведомственность дела тому, или иному суду, создает препятствия в осуществлении защиты нарушенных прав и интересов субъектов предпринимательской деятельности. Совершенно очевидно, что вопросы, связанные с возобновлением договоров аренды земли коммунальной и государственной собственности имеют очень важное значение, поэтому толкование статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», которая по-разному применяется хозяйственными судами, в том числе ВХСУ, по-разному, должен дать Конституционный Суд Украины (КСУ), а вопрос о подведомственности данной категории споров должен решить ВСУ.
До решения вопроса КСУ хочу предложить вашему вниманию свое понимание смысла и содержания части 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» и вопроса определения подведомственности данной категории дел. Так, на мой взгляд, включение в часть 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» слова «подлежит» указывает на необходимость совершения определенного действия. Иначе бы законодатель написал так же, как это сделано в статье 764 ГК Украины, а именно: «договор считается возобновленным».
Такое действие в силу прав и обязанностей, возложенных на орган местного самоуправления Законом Украины «О местном самоуправлении на Украине» может выполнить только этот орган путем принятия (или непринятия) решения на пленарном заседании. Именно в этом, заключается особенность данной категории дел, которые должны рассматриваться с учетом Закона «О местном самоуправлении», и именно эта особенность, заложена в словосочетании «подлежит возобновлению».
По моему мнению, споры, связанные с возобновлением договоров аренды земли, не могут рассматриваться хозяйственными судами как споры о «возобновлении договоров аренды», споры «о признании права на земельный участок (или права на аренду земельного участка)» и т.д. Они должны рассматриваться по правилам КАС как споры, связанные с обжалованием решения органа местного самоуправления, отказавшего в возобновлении договора аренды (в том случае, если принято такое решение), или споры, связанные с обжалованием бездействия органа местного самоуправления (в том случае, если в течение месяца после окончания срока аренды орган самоуправления не вынес вопрос о возобновлении договора аренды на рассмотрении очередной сессии).
21 октября 2008 года ВСУ, рассмотрев дело, связанное с арендой земли, по жалобе Генеральной прокуратуры Украины, пришел к выводу о том, что споры, возникающие по поводу аренды земли, не относятся к компетенции административных судов. При этом ВСУ, в качестве обоснования своей позиции относительно того, что рассматриваемый спор не является публично-правовым, сослался на пункт 1 части 1 статьи 3 КАС, что выглядит не очень убедительно. Кроме того, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 17 КАС компетенция административных судов распространяется также на споры, возникающие по поводу заключения и выполнения административных договоров.
Если мы обратимся к статье 3 КАС Украины, то увидим, что законодатель дает понятие административного договора как дву- или многостроннего соглашения, содержание которого составляют права и обязанности сторон, вытекающие из властных управленческих функций субъекта властных полномочий, являющегося одной из сторон соглашения. Распоряжение землями территориальных общин, а также решение иных вопросов в области земельных отношений, является, в соответствии Земельным Кодексом Украины и Законом Украины «О местном самоуправлении на Украине», одной из управленческих функций органов местного самоуправления. Поэтому логичен вывод о том, что договоры аренды земли являются административными договорами, следовательно, именно административные суды должны рассматривать дела по спорам, связанным с возобновлением договора аренды.
При этом алгоритм действий заинтересованных лиц должен быть следующим: 1) арендатор, желающий возобновить договор, обращается в орган местного самоуправления с заявлением о желании продлить (пролонгировать) договор аренды земли; 2) субъект властных полномочий в течение месяца после окончания договора аренды выносит этот вопрос на рассмотрение очередной сессии; 3) в случае, если субъект властных полномочий не вынес вопрос о возобновлении договора аренды на очередную сессию, или принял на сессии решение об отказе в возобновлении договора, арендатор обращается в суд с требованием о признании противоправным (недействительным) бездеятельности (решения) субъекта властных полномочий и обязательстве заключить договор аренды на новый срок.
Если последовательность действий будет соблюдена, при рассмотрении спора административному суду останется выяснить два обстоятельства: продолжает ли пользоваться арендатор земельным участком после окончания срока аренды, и направлял ли арендодатель письменное возражение в установленный законом срок.