У Верховній Раді України зареєстровано проєкт Закону України «Про внесення змін до статті 35 Закону України «Про оренду землі» щодо договору оренди землі» (реєстр. № 9604 від 11.08.2023).
Метою Законопроєкту № 9604 згідно з пояснювальною запискою є уточнення положень Закону України «Про оренду землі» щодо умов дійсності договору оренди землі під час вирішення спорів, пов’язаних із його укладенням, удосконалення окремих етапів передання державного та комунального майна в оренду та приватизації такого майна, що дасть змогу зробити процес більш зручним та ефективним. Також законопроєкт спрямовано на узгодження положень Закону про оренду з низкою інших законів, які також регулюють відносини з управління, використання державного та комунального майна, задля уникнення різного тлумачення таких норм учасниками цих процедур.
Законодавець пропонує уточнити положення Закону України «Про оренду землі» умовами, які можуть стати підтвердженням дійсності договору оренди землі в разі наявності судового спору, пов’язаного з його укладенням, та як обґрунтування такої необхідності вказує, що судова практика у сфері орендних відносин свідчить про наявність спорів, у яких орендодавці чи спадкоємці орендодавців оскаржують договори оренди землі з тієї причини, що такі договори не підписували орендодавці. При цьому позивачі не беруть до уваги факти фактичного існування орендних відносин, зокрема реєстрації договору, користування орендарем об’єктом оренди, сплати орендної плати та ін. Така ситуація негативно впливає на діяльність орендарів, особливо виробників сільськогосподарської продукції, та спричинює труднощі в їх функціонуванні.
Але для юристів, які працюють у сільськогосподарській галузі або стикаються з такими судовими спорами, є загальновідомим фактом, що випадки, коли власники земельних паїв або земельних ділянок дійсно не підписували договори про передання права користування іншим особам, непоодинокі. Також відомими є засоби примушування власників земельного паю або земельної ділянки до укладання договору оренди на умовах, запропонованих орендарем. Якщо власник відмовляється, він може втратити можливість користування власною землею.
Законопроєкт № 9604 пропонує доповнити ст. 35 Закону України «Про оренду землі» частиною 3, згідно з якою «при вирішенні спору, пов’язаного з укладенням договору оренди землі, договір може бути визнаний судом дійсним за умови, якщо буде встановлено, що одна сторона вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема, шляхом державної реєстрації права оренди, фактичної передачі орендодавцем об’єкта оренди орендареві, користування орендарем об’єктом оренди, сплати орендарем орендної плати орендодавцю».
Щодо того, що суд може визнати договір дійсним за умови, якщо буде встановлено, що одна сторона вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом державної реєстрації права оренди.
Зазвичай державну реєстрацію права оренди здійснює орендар, тому цілком імовірні ситуації, за яких договір оренди, про який невідомо орендарю, буде зареєстровано, а потім цю обставину орендар використає в суді як підставу, що встановлена законом.
Щодо того, що суд може визнати договір дійсним за умови, якщо буде встановлено, що одна сторона вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом фактичного передання орендодавцем об’єкта оренди орендареві.
На наш погляд, фактичне передання земельної ділянки також потрібно підтверджувати відповідними документами, зокрема договором і актом. У разі їх відсутності немає підстав вважати, що орендар користується земельною ділянкою з відома орендодавця.
Щодо того, що суд може визнати договір дійсним за умови, якщо буде встановлено, що одна сторона вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом користування орендарем об’єктом оренди.
У цьому випадку може мати поширення така ситуація: власник земельної ділянки не бажає укладати договір оренди, але сам не використовує земельну ділянку. При цьому виробник сільськогосподарської продукції починає її використовувати. Згодом власник або спадкоємець дізнаються про це та звертаються до суду. При цьому в позові буде відмовлено, оскільки законом передбачено, що користування орендарем земельною ділянкою є підтвердженням укладення договору оренди.
Щодо того, що суд може визнати договір дійсним за умови, якщо буде встановлено, що одна сторона вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом сплати орендарем орендної плати орендодавцю.
У цьому випадку може мати місце зловживання з боку орендаря. Оскільки орендодавець у силу певних обставин може бути вимушений погодитися на надзвичайно низьку орендну плату.
ВИСНОВОК:
Аналіз Законопроєкту № 9604 дає змогу зробити висновок про те, що його прийняття – це насамперед лобіювання інтересів великих виробників сільськогосподарської продукції та може призвести до масового порушення прав та інтересів власників землі. Варто зауважити, що орендодавці, безперечно, мають бути захищені з боку держави, оскільки є слабкою та більш незахищеною стороною договірних відносин порівняно з виробниками сільськогосподарської продукції.