Семенова Марина
Адвокат, кандидат юридичних наук,
керуючий партнер Semenova & Partners Law Firm
Чотири роки тому в публікаціях «Валіза без ручки, або як захистити свою нерухомість у Криму» та «Земля між двох юрисдикцій Як відстояти право власності на ділянку, розташовану на Кримському півострові» фахівці Semenova & Partners Law Firm та OLEH RACHUKLAW FIRM аналізували засоби захисту прав українських та іноземних юридичних та фізичних осіб на земельні ділянки, та інше нерухоме майно, яке розташоване в АР Крим та м. Севастополі, а також попереджали про потенційні ризики втрати права власності на таке майно у разі змінення законодавства, діючого на території Кримського півострова.
За декілька років після попередження більшість наш прогнозів справдилася.
Так, 20 березня 2020 року указом президента РФ № 201 було внесено зміни до переліку прикордонних територій, на яких іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть мати права власності на земельні ділянки. В даний перелік увійшли більшість районів Криму, за винятком Первомайського, Красногвардійського та Білогірського районів, місто Бахчисарай, Джанкой, Красноперекопськ, Саки, Алушта, Армянськ, Євпаторія, Керч, Судак, Феодосія, Ялта та місто Севастополь за винятком Верхньосадовської сільської ради. Вказаний документ набрав чинності 23 березня 2020 року.
Ми проаналізували наслідки, які виникають у зв’язку з прийняттям указу № 201, та розробили рекомендації з питань захисту прав власності українських та іноземних юридичних та фізичних осіб на земельні ділянки, які розташовані в Криму та м. Севастополь.
З огляду на фактичний політичний стан Криму, на цей час єдиним дієвим інструментом визначення ефективних засобів захисту майнових прав є аналіз законодавства, яке діє на території Криму та м. Севастополь.
Особи, права яких обмежено указом № 201
Першу групу осіб, які підпадають під обмеження, встановлені указом № 201, складають громадяни України, які мешкають у Криму, відмовились від громадянства РФ та мають у власності земельні ділянки.
Друга група – громадяни України, які мешкають на іншій території України та мають у власності земельні ділянки, які розташовані у Криму та м. Севастополь та іноземні особи.
Окремо потрібно сказати про осіб, які були зареєстровані в Криму або м. Севастополі станом на 18.03.2014 року та були визнані громадянами РФ законом № 6-ФКЗ, та осіб, які отримали громадянство РФ, шляхом надання будь-яких підтверджуючих документів до міграційної служби, або встановлення факту проживання на вказаній території в судовому порядку. Так, станом на серпень 2017 року кількість кримчан, російські паспорти яких було визнано виданими з порушенням порядку, склало більше 3 000 осіб. Таким чином, існує ризик того, що особи, які отримали громадянство РФ в Криму у разі потреби можуть бути позбавлені громадянства РФ та будуть підпадати під дію указу № 201.
Наслідки
Відповідно до ч. 3 ст. 15 Земельного Кодексу РФ іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть володіти на праві власності земельними ділянками, які знаходяться на прикордонних територіях, перелік яких встановлюється Президентом РФ відповідно до федерального законодавства про державний кордон РФ та на інших встановлених окремо територіях РФ у відповідності до федеральних законів.
Необхідно зазначити, що ні Земельний Кодекс РФ, ні укази не регулюють наслідки для іноземців, право власності яких було законним до набуття чинності указу.
З одного боку, враховуючи, що закон займає головне і визначальне місце в нормативному правовому регулюванні суспільних відносин, а указ це підзаконний нормативний акт, право власності вказаних осіб повинно бути захищено в першу чергу загальною нормою законодавства, якою передбачено, що закон зворотної сили не має, а в другу чергу, спеціальними нормами законодавства, які регулюють земельні питання в Криму та м. Севастополь. Відповідно до закону «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым» № 6-ФКЗ право власності на земельні ділянки й інші об’єкти нерухомого майна на території Криму, що виникло до набуття ним чинності у фізичних та юридичних осіб, включаючи іноземних осіб та осіб без громадянства, зберігається. Аналогічне гарантовано Законом м. Севастополь № 46-ЗС та Законом РК № 38-ЗРК.
З іншого боку, такі земельні ділянки, з боку законодавства, яке діє в Криму, можуть розглядатися як майно, що знаходиться в обмеженому обороті. Згідно зі ст. 238 ЦК РФ таке майно повинно бути відчужено власником протягом одного року з моменту виникнення права власності на таке майно. В даному випадку є підстави вважати, що власники земельних ділянок, розташованих в Криму, зможуть відчужувати їх протягом року з дня набрання чинності указом № 201. У разі, коли майно не відчужено власником, таке майно підлягає примусовій реалізації з передачею колишньому власнику отриманої суми або передачі у державну чи муніципальну власність з відшкодуванням колишньому власникові вартості майна, визначеної судом.
Правове регулювання
Відповідно до ст. 3 Закону «Про забезпечення прав і свобод громадян і правовий режим на тимчасово окупованій території України від 15.04.2014 № 1207-VII АР Крим та м. Севастополь визнані тимчасово окупованою територією на яку поширюється дія Конституції та законів України. За фізичними особами, незалежно від набуття ними статусу біженця чи іншого спеціального правового статусу, підприємствами, установами, організаціями зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України. Аналогічні положення передбачено Законом України «Про створення вільної економічної зони «Крим» та про особливості здійснення економічної діяльності на тимчасово окупованій території України від 12.08.2014 № 1636-VII.
27 березня 2020 року представник Президента України в Автономній Республіці Крим запевнив власників земельних ділянок, які розташовано в Криму та м. Севастополь, що всі ділянки, які будуть у них відібрані у будь-якому разі будуть повернуті їм після деокупації півострова. Він також гарантував, що держава Україна підтверджує права власності на такі ділянки.
Але, нажаль, вважаємо, що не багато кого з власників кримських земельних ділянок, які підпадають під дію указу № 201, заспокоїло таке звернення бо нікому не відомо, коли станеться деокупація, а втратити своє майно вони можуть вже зараз.
Безумовно, пріоритетним завданням для України є забезпечення суверенітету, захисту свого міжнародно-визнаного державного кордону та забезпечення дієвого механізму захисту прав і свобод людини в АР Крим та м. Севастополь. На жаль, власнику нереально розпорядитися майном за українським законодавством. Крім того, новий власник земельної ділянки зможе користуватися нею тільки за умови наявності правовстановлюючих документів, що відповідають законодавству за місцезнаходженням такої ділянки.
Необхідно зазначити, що, з одного боку, будь-який правочин щодо нерухомого майна, яке розташовано у Криму та м. Севастополь, у тому числі щодо земельних ділянок, вчинений з порушенням вимог законодавства України, вважається недійсним з моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. Втім, з багатьох причин не завжди можливе укладення угод щодо земельних ділянок які розташовані в Криму та м. Севастополь згідно законодавства України. Наприклад, нотаріуси в часто відмовляють в посвідченні угод, які пов’язані з переходом права власності на земельні ділянки, що розташовані в Криму та державної реєстрації права власності на такі ділянки.
З іншого боку, де-факто на Кримському півострові законодавством у сфері регулювання майнових відносин, а також у сфері кадастрового обліку нерухомості та державної реєстрації прав на нерухоме майно і операцій з ним, є федеральні нормативно-правові акти РФ, а також акти Республіки Крим і м. Севастополя. Тому всі правовстановлюючі документи на нерухомість, видані державними органами України після 18.03.2014, там не приймаються. В зв’язку з чим покупці земельних ділянок не вважають за доцільне укладати угоди поза межами Кримського півострова.
Практика ЄСПЛ та прогноз на майбутнє
У європейському контексті право власності на майно, до якого також відносяться земельні ділянки, гарантується статтею 1 Першого протоколу до Європейської Конвенції по правам людини.
Розглядаючи питання, що пов’язані з порушенням прав власності на майно ЄСПЛ встановив, що держава, яка контролює територію відповідно до ст. 1 зобов’язана забезпечувати на території, що перебуває під ії контролем, увесь перелік основних прав, визначених у Конвенції та додаткових Протоколах, які вона ратифікувала («Лоїзіду проти Туреччини (Loizidou v. Turkey)»; «Кіпр проти Туреччини (Cyprus v. Turkey)»; «Чірагов та інші проти Вірменії (Chiragov and others v. Armenia)»). Натомість, розглядаючи справу «Саргсян проти Азербайджану (Sargsyan v. Azerbaijan)» ЄСПЛ визнав, що держава продовжує здійснювати юрисдикцію щодо частини своєї території, стосовно якої вона стверджувала, що втратила над нею контроль.
У низці справ, яки стосувалися права власності, ЄСПЛ постановив, що держава-відповідач повинна або повернути заявнику відповідне майно, або відшкодувати вартість такого майна («Брумареску проти Румунії Brumarescu v. Romania)»; «Сагінадзе проти Грузії (Saghinadze v. Georgia)».
Таким чином, підсумовуючи вказане, можна спрогнозувати декілька варіантів, які оберуть для себе власники земельних ділянок, що розташовані в Криму та м. Севастополь, намагаючись захистити своє право власності. Хтось скористається можливістю відчуження належних їм ділянок згідно до законодавства, яке діє на території Криму та м. Севастополь. А дехто, дотримуючись норм українського та міжнародного законодавства при укладанні угоди зробить, так звану «подвійну угоду» – в Криму та на підконтрольній частині України. Ті, хто буде позбавлений права власності, очікувано оберуть судовий захист, що суттєво збільшить кількість звернень до ЄСПЛ зі скаргами проти РФ або України.
Для обрання найбільш ефективного засобу захисту в кожному окремому випадку ми радимо звертатися до фахівців, які мають практичний досвід та зможуть надати консультацію з урахуванням всіх обставин.